【小田原】不動産査定と不動産鑑定の違いとは？査定でチェックするポイントと注意点 | 株式会社ホームズ | column | 小田原で中古住宅等の不動産売買なら(株)ホームズ |動画でご紹介

【小田原】不動産査定と不動産鑑定の違い

不動産査定と不動産鑑定にはそれぞれ以下のような特徴や違いがあります。

◇不動産査定とは

不動産査定とは、不動産業者の担当スタッフが不動産をチェックし、売却できそうな価格を算出することをいいます。訪問の不動産査定では住宅の築年数や劣化の度合い、間取り、構造、周辺環境などを考慮して、不動産の具体的な価値を見極めていきます。不動産査定の価格算出方法は不動産業者によって異なりますので、なるべく複数の不動産業者に訪問査定を依頼して内容を比較検討しましょう。

売却を前提とした不動産査定は、業者選びや売却価格決めの参考になります。また、ほとんどの不動産業者では机上・訪問査定を無料で行っています。不動産売却を検討しているのであれば、まずは費用無料の不動産査定で不動産の価値をチェックするのがおすすめです。ただし、不動産査定は公的な証明ではないため、遺産分割などの際に裁判所や税務署に結果を提出することはできません。

◇不動産鑑定とは

不動産鑑定とは、不動産鑑定士の資格を持つプロによる鑑定評価のことをいいます。不動産鑑定を行えるのは、国家資格である不動産鑑定士試験に合格し国土交通大臣への登録を受けている不動産鑑定士、または一部試験に合格し登録をしている不動産鑑定士補のみです。不動産鑑定は信頼度が高く、鑑定評価は公的な証明書として活用できます。そのため、不動産鑑定士は国や都道府県、市町村の土地適正価格を調べる地価公示の業務を担うこともあります。

専門の不動産鑑定士による不動産鑑定は、民間の不動産の鑑定評価にも使えます。たとえば不動産鑑定では、個人が保有している一戸建てや土地などの不動産の価値評価や、賃貸物件の取引価格の評価などです。遺産分割や生前贈与をしたいとき、離婚時に財産分与をしたいとき、不動産売買をするときなど、不動産の正確な価値を知りたいときには不動産鑑定を活用するのもよいでしょう。ただし、不動産鑑定には20万円以上という費用がかかります。費用をかけずに不動産の価値を大まかに把握したいということであれば、不動産査定でも十分です。

【小田原】不動産査定額の決まり方

不動産業者の専門スタッフは、複数の算出方法を用いて詳しい査定を行います。

◇原価法

一戸建ての不動産査定では、不動産の原価を計算する原価法という方法が用いられます。物件を取り壊して再び同じ建物を建て直した際、どれくらいの費用がかかるのかという再調達原価を計算し、築年数に応じた老朽化の割合を再調達原価から差し引く減価修正を行います。減価修正の価格には、リフォームの有無や周辺地域の環境などが加味されます。

◇取引事例比較法

マンションや土地の不動産査定では、取引事例比較法を使います。取引事例比較法とは、実際の成約事例を参考にして査定額を算出する方法です。まずは、査定対象となる不動産と似た条件の不動産が過去にいくらで取引されたのかを調べます。この事例をもとに、エリアや周辺環境、土地の広さ、建物の規模などの地域要因と個別要因を比較し、不動産の価値を算出します。庭付きの一戸建てを査定する際には、建物は原価法、庭の部分は取引事例比較法でそれぞれ査定額を算出することもあります。

◇収益還元法

投資物件など収益性のある不動産の査定をする際には、収益還元法を用いるのが一般的です。収益還元法では、該当する物件の将来的な収益性をもとに査定を行います。

・直接還元法
物件の1年間の純利益を類似物件の利回りで割り戻して査定することを直接還元法と呼びます。直接還元法は年間収益を還元利回り×100の値で割ることで求められます。

・DCF法
一定の投資期間で得られると推測される収益と期間経過後の物件の予想価格から査定額を割り出す方法をDCF法と呼びます。DCF法では、毎期得られる純利益の現在価値の合計と、将来の売却価格の現在価値をトータルして不動産価格を算出します。

【小田原】不動産査定のポイント

不動産業者の担当スタッフは、不動産査定で以下のようなポイントを見ています。

◇立地や周辺環境

マンションや戸建てなどの不動産がどのような場所に位置しているかは重要です。駅から近いなどアクセスのいい物件、スーパーや公共施設、病院などが近隣にある便利な物件は人気が集まりやすいため、査定額も高くなりやすいです。一方、周辺にパチンコ店やごみ処理施設などの嫌悪施設があったり、騒音や悪臭などのトラブルが起きやすかったりするエリアでは査定額が下がる傾向にあります。

◇築年数や劣化の具合

築浅の物件は人気が高く、金融機関の担保評価も高まりやすいことから、不動産査定では築年数が重視されます。特に、法定耐用年数が何年残っているのかによって査定額は大きく変わります。法定耐用年数は木造住宅で22年、鉄骨造で34年、鉄筋コンクリート造で47年です。目安となる年数を経過している場合や住宅に劣化が見られる場合には、査定額が下がってしまうのが一般的です。

◇間取り

一般的に、住宅の間取りはシンプルなものが好まれます。ありがちな間取りの住宅は多くの人の生活にマッチしやすいため、査定額が高まりやすいのです。逆に、複雑な間取りの住宅は需要が低いため、査定ではマイナスになってしまいます。

◇住環境

南向きなど日当たりのよい住宅や、最適な位置に窓があり風が通りやすい住宅、マンションの高層階は査定額が高くなりやすいです。日当たりや風通しが悪い住宅は湿気によってカビなどが発生しやすく、劣化も早まりやすい傾向にあります。そのため、査定額はどうしても低くなってしまうのです。

【小田原】不動産査定の注意点

ここからは、不動産査定において気をつけたいポイントを説明いたします。

◇不動産の価格は社会情勢や景気に左右されやすい

不動産査定ではいつでも同じような価格が提示されるわけではありません。たとえば、社会情勢が不安定な時期には購入希望者が減少するため、査定額も下がってしまいがちです。また、査定依頼時の株価や金利も査定額に大きく影響を与えます。不動産の需要が高まっている時期を見極め、タイミングを逃さずに査定や売却に踏み切ることが大切です。

◇中古住宅の劣化は隠さないようにする

不動産査定を依頼する際には、劣化や不具合について必ず伝えておきましょう。劣化や不具合は査定においてマイナスポイントになります。しかし、マイナスの部分を隠したまま不動産を売却すると、あとからトラブルに発展することがあるのです。場合によっては売買契約が破棄されたり、賠償金を請求されたりすることもあるので十分な注意が必要です。また、費用をかけてリフォームを行っても、その分が査定額に上乗せされるとは限りません。費用がかかるリフォームは慎重に行いましょう。

◇複数の業者に査定を依頼することが大切

不動産査定は1社だけでなく複数の業者に依頼しましょう。同じ物件であっても、不動産業者によって見るポイントが変わるため査定額にも差が出ます。それぞれの査定内容を比較検討すれば、最適な不動産会社を見極めることができるのです。まずは複数社に机上査定を依頼し、その中から信頼できる数社に訪問査定を依頼するのがおすすめです。

◇査定額がそのまま売却額になるわけではない

不動産査定額と実際の売却額には大きな差が出ることがあるので注意しましょう。高い査定額を提示した業者に仲介売却を依頼した結果、買い手がなかなか現れず販売活動が長引き、結果的に値下げが必要となるケースがあります。こういった業者は契約を取るためにあえて高い査定額をつけている可能性があるため、相場よりも高い査定額を提示された際には、なぜその金額になるのか根拠を尋ねましょう。納得いく説明が得られない場合には、仲介の依頼を見送った方がよいかもしれません。