【小田原】不動産売却時は相場・手数料をチェック！注意すべき点とは？ | 株式会社ホームズ | column | 小田原で中古住宅等の不動産売買なら(株)ホームズ |動画でご紹介

【小田原】不動産売却相場の調べ方

不動産売却の相場を知るためには、不動産業者の査定を受けるのが最適です。不動産業者は査定依頼に応じてマンションや一戸建て、土地といった不動産の現在の状態をチェックし、適正な売却相場を提示します。しかし、不動産業者によって査定額が異なるため、インターネットなどを活用して大まかな相場を調べておくことが大切です。不動産の相場は以下の方法で調べることができます。

◇条件が似ている物件と比較する

まずは、売却予定の不動産と条件が似ている不動産がいくらで取引されているかを調べてみましょう。不動産の比較条件とは、エリアや最寄り駅、築年数、間取り、広さなどです。ただし、すべての条件が一致する物件を見つけ出すのはかなり難しいです。なかなか条件が似ている不動産が見つからない場合は、多少条件をゆるめて検索するのがおすすめです。条件の違いを考慮しても、相場感覚を把握しやすくなります。

◇各種システムを活用する

専門のウェブサイトで不動産取引の相場情報を調べるのもおすすめです。国土交通省の不動産取引価格情報検索サイトでは、過去の不動産取引価格を土地や中古マンションなどの不動産の種類ごとに調べられます。また、公示地価や基準地価など公開されている地価をチェックする方法もあります。そのほか、国土交通大臣が指定した不動産流通機構によって運営されているレインズマーケットインフォメーションや、各不動産業者が運営する不動産相場情報サイトなども相場チェックに役立ちます。

【小田原】不動産売却手数料の計算方法

不動産業者の仲介によって無事に売買が成立した際には、不動産業者に対して仲介手数料を支払うことになります。なお、仲介を依頼したものの売買が成立しなかった場合や契約が無効になった場合には、仲介手数料の支払いは発生しません。宅地建物取引業法では、以下のように仲介手数料の上限金額が定められています。

• ・取引額200万円以下の部分に対しては取引額×5％＋消費税
• ・取引額200万円を超え400万円以下の部分に対しては取引額×4％＋消費税
• ・取引額400万円を超える部分に対しては取引額×3％＋消費税

つまり、仲介手数料を計算するためには、不動産の売却価格を200万円以下の部分と200万円を超えて400万円以下の部分、400万円を超える部分に分割して考える必要があります。また、仲介手数料は「（売買価格×3％＋6万）×消費税」という速算式を使って求めることもできます。たとえば売却価格3,000万円の不動産の場合、計算式に当てはめれば（3,000万円×3％＋6万）×消費税10％＝105.6万円ということになります。

不動産の売買価格が3,000万円以上になる場合には、仲介手数料の金額上限が100万円を超えてしまうことになるのです。仲介手数料は現金払いになるのが一般的なので、土地をはじめとした不動産売却時にはまとまった現金を用意しておくのが安心です。不動産仲介手数料とは、あくまで不動産業者へ支払う成功報酬です。なるべく売却費用を抑えるために仲介手数料の安い業者を選ぶ方も多いですが、仲介手数料が安い＝いい業者とは限らないため、仲介手数料のみを重視して業者を選ぶのは避けましょう。

【小田原の不動産売却】相続時の注意点

相続した不動産を売却するケースは少なくありません。相続後に活用予定があるのなら所有したままでも問題はありませんが、活用予定がなく空き家・空き地のまま放置している場合は早めの売却がおすすめです。こちらでは、相続した不動産を売却する際の注意点をご紹介いたします。

◇相続人全員の同意を得る

相続人が1人だけなら問題ありませんが、複数人いる場合は売却について揉めることがあります。そもそも誰が相続するのか、相続後は売却するのかなど、全員が納得できるまで話し合うことが大切です。共有名義の場合は相続人全員の同意が必要なため、トラブルを避けるためにも認識をすり合わせておきましょう。

◇相続税の納付期限

相続によって所有することになった不動産を売却する際は、相続開始から10ヶ月以内に相続税を納めなくてはなりません。10ヶ月以内と聞くと長く感じますが、相続人が複数いる場合は遺産分割について話がまとまるまでに時間を要するため、相続する人が決まった段階で残り数ヶ月しか期間がないということもあります。

◇複数の業者へ査定を依頼する

相続した不動産がご自身の住んでいる地域であるとは限りません。相場がわからないまま売却を依頼した場合、相場よりも安く売却することになってしまう可能性も考えられます。不動産売却を依頼する前に複数の業者へ査定を依頼して、より良い条件で売却できる業者を選びましょう。

◇契約不適合責任に注意

相続した不動産がマンションや一戸建ての場合、築年数がかなり経過しており傷や不具合が発生している可能性が高いです。事前に確認して修繕、または売買契約時に申告していれば問題ありませんが、気づいているのに申告しない、または気づかないまま引き渡してしまった場合には、契約不適合責任を追及されてしまいます。買主から契約解除や損害賠償請求をされてしまう可能性があるため注意が必要です。老朽化が進んでいる場合には、仲介ではなく買取での売却がおすすめです。

◇売却時には費用が発生する

売却理由にかかわらず、不動産を売却する際には費用が発生します。土地の広さがはっきりせず測量が必要な場合は測量費用、被相続人から相続人へ名義を変更する登記費用、仲介売却が成立した際に不動産業者へ支払う仲介手数料などです。基本的に、不動産売却時にかかる費用は売却が完了する前に現金で支払うことになるため、ある程度の資金が必要になることは覚えておきましょう。

【小田原の不動産売却】離婚時の注意点

離婚する際、住んでいたマンションや一戸建てをどうすべきか悩む方は多いです。一般的に、婚姻期間中に形成した共有財産は離婚時に平等にわけることになり、これを「清算的財産分与」と呼びます。一方が離婚の原因になった場合には、慰謝料的財産分与という形で分配率を変えることも可能です。万が一離婚によって一方の生活が苦しくなる場合には、扶養的財産分与という形でバランスをとることもあります。

◇不動産売却は離婚後に行う

離婚前に焦って不動産売却を行って財産をわけてしまうと、財産分与ではなく贈与になってしまいます。贈与になると贈与税が発生してしまうため、無駄な出費が発生することになるのです。もし離婚後に財産分与を行うのが不安という場合は、離婚協議書や公正証書を作成して残しておくのがおすすめです。財産分与の期限は離婚成立から2年となっています。また、不動産が夫婦共同名義になっている場合は、売却に双方の同意が必要になります。離婚後に音信不通となってしまうと売却できなくなってしまうため、離婚後すぐに売却手続きを行いましょう。

◇所有し続ける場合は別の資産を引き渡す

婚姻期間に形成した資産は離婚時にわける必要があるため、マンションや一戸建てを所有している場合は売却して得た現金をわけることになります。しかし、どうしても売却したくないという場合は、一方が不動産を所有し続けるという選択肢もあります。その際は不動産以外の別の資産をもう一方へ引き渡す必要があるため、引き渡す資産がない場合は不動産を所有し続けることは難しいです。さらに、夫婦で住宅ローンの名義人と連帯保証人になっている場合は注意が必要です。名義人が返済できなくなった場合、連帯保証人が返済を行わなければなりません。これは離婚後も変わることがないため覚えておく必要があります。

◇住宅ローン返済中の場合は売り方に注意

結婚してから購入したマンションや一戸建てを売却する場合、まだ住宅ローンを完済していないということも多いでしょう。住宅ローン返済中でも売却することは可能ですが、住宅ローンの残債が売却額を上回っている場合はオーバーローンとなります。自己資金で残債を清算できれば問題ありませんが、難しい場合は任意売却を選択することになります。しかし、任意売却を選択すると信用情報機関の信用情報に事故情報が載ってしまい、数年はクレジットカードを作成したり、金融機関から融資を受けたりすることができません。